昨天，北京市住建委公布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(征求意见稿)》，公开向社会征求意见。为破解启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难的“五难”问题，本市将试点业主大会登记制度，刻制印章，为今后业主大会申请法人资格进行铺垫。同时，业委会委员将由此前的届别制改为任期制，每两年更换1/3。
市住建委相关负责人表示，此次是按照今年十一将实施的《北京市物业管理办法》，对2008年公示实施的《业主大会和业主委员会指导规则(试行)》进行了修改和丰富。而且，由于《物业管理办法》的篇幅有限，有些在《办法》中无法体现的条款，也被纳入到《指导规则》中，将成为业主大会、业主委员会成立和活动的具体操作规程。
《指导规则》征求意见时间为8月13日至8月27日，社会各界可通过市住建委网站(www.bjjs.gov.cn) 提出意见和建议。
业委会换届不再难
规定：《指导意见稿》要求，业委会委员实行任期制，委员任期最多不超六年，每两年更换部分委员一次。业委会委员在召开第一次全体委员会议时，应按委员在业主大会选举过程中得票多少，将全部委员分为三组：得票较少的一组委员应于第2年年终改选，得票居中的一组委员应于第4年年终改选，得票较多的一组委员应自第6年年终改选。
解读：北京市住建委相关负责人说，以往北京各小区业委会采取的是整体换届方式，不少小区出现过换届难问题，上一届业委会不愿退，新的业委会又要接。由换届制改为任期制，换人不换届，“杯中的水始终是满的，就可以让业委会工作具有持续性”。
业主大会将有法人资格
规定：北京将试行业主大会登记制度。业主大会成立、完成备案手续的，经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意，可以到市房屋行政主管部门办理登记。业主委员会凭登记证明，向区县公安分局申请刻制业主大会印章。
解读：该名负责人表示，业主大会试行登记制度，是为将来试点业主大会被赋予法人资格做铺垫。只有业主大会有了行为能力，才能申请法人资格。完成登记后，业主大会就成为了代表全体业主的组织形式，如果发生纠纷，就可以作为原告起诉业主、物业公司等；还可以直接收取公共部位的权益。
不过，业主大会的公章，会不会和目前已有的业委会公章在使用中发生矛盾？如何防止公章被滥用？该位负责人表示，业主大会的公章不一定由业委会保管和使用，业主大会可以设置自己的机构，比如秘书处，保管公章。而且，使用业主大会的公章有严格的程序，必须是业主大会形成的决议，即业主共同决定，才能使用公章。否则不能使用。
小区大事业主能网上投票
规定：本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，业主可以通过公共决策平台进行决策。
解读：为配合新的物业管理办法，公共决策平台将于今年十一前同时启动。据了解，这个平台包括多个系统，将来，每个业主都会发一张业主卡，通过卡号和密码登录系统，对业主大会提出的事项进行表决。考虑到一些业主可能出差不在家，造成业主大会决策难，在新平台中，业主可通过网上投票，也可通过手机短信投票解决这个问题。此外，决策平台也将发挥核查作用。
拒交物业费可能被限权
规定：对于业主的权责义务，《指导意见稿》也规定，业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可在管理规约和业主大会议事规则中对其选举权、表决权的行使予以限制，并向街道办、乡镇人民政府予以说明。
解读：市住建委相关负责人表示，这里用的仅是“可以”二字，并不代表业主拒交物业费就一定会被限制选举权和表决权。“这只是在规范性文件中，给予了业主大会这项权利。但实际操作中，体现的还是业主自治的原则。是否进行限制，是通过管理规约、业主大会议事规则等业主的共同约定来决定的。”
公益律师进社区
规定：根据《指导意见稿》，街道办事处、乡镇人民政府应自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定代表担任首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表等成立首次业主大会会议筹备组。本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务，提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长。
解读：该名负责人表示，这个规定，是在听取很多小区意见后制定的。以前，只要求街道办事处、乡镇人民政府，对业主开展业主大会成立的协助、指导和监督，没有对他们进行制约和规范。“公益律师相当于一个独立的第三方，更加公正，有利于业主大会规范的成立。”(赵莹莹 TAKEFOTO/图)
业内点评
物业专家舒可心：是否拥有法人资格，就相当于是否拥有完全民事行为能力一样，对业主大会来说很重要。目前，业主大会拥有法人资格的最大好处，就是可以从开发商那里要回(通过“过户”这一法律手续)原本属于全体业主的土地权证。因为业主购房，在购买自己住房的同时也购买了建筑物的共有部分和设备设施等财产，而且小区的土地使用权也属于全体业主。但此前，因为业主大会没有法人资格，所谓的“大产权证”和土地使用权证一直被开发商具名持有，部分无良开发商还利用其作为抵押获得信贷资金而让全体业主承担风险。而委员任期制，则为分别真(新)假(旧)业委会提供了解决途径。如果业委会到期不走或者拿着公章不交还的，再以委员身份做事的后果，将由其个人承担全部责任而不会导致业委会承担责任。
北京赛特物业总经理助理刘吉：新的指导意见稿对于小区物业管理服务的日趋完善，将起到很好的推动作用。之前在物业公司和业主发生矛盾时，都是公说公有理，婆说婆有理。新的规则中，发挥公益律师和第三方的监督作用，让三方都有章可循，减少认识上的分歧。同时，试行业主大会登记制度，让其更加接近社团地位，就为业主大会赋予了更高的合法性，促进其为业主服务功效的发挥。(赵莹莹)
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