重庆市民 李想
李想：根据现实状况，这种条件呢，是不允许的，所以尽量减少负担，所以不要小孩儿。
在房产中介记者作了如下调查：
记者：未来两年你们考虑要买房的人举一下手。
(无人举手)
市民们：买不起，买不起。
我们随机走进了重庆三位中低收入市民的家，这样的调查也许并不全面，但是它反映出弱势群体的住房困境，让重庆市委市政府感到了一种压力和责任。他们推出3000万平米、投资数百亿的公租房计划，堪称国内迄今为止规模最大的一个住房保障项目。但是，天量的公租房也意味着需要天量的土地和资金，那么，重庆市委市政府又能否兑现自己的承诺呢？我们再来看看他们在公租房计划背后的一笔笔经济账。
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：在过去一个阶段里，我们90%的可开发的商品房土地。都囤在当时的开发商手里，以至于我刚到重庆来的时候，政府要到宿舍、公安局、各个学校、医院。我们不是跟农民征地，我们不是跟居民搬迁征地，我们而是跟囤了地的房产商去买地。
记者：那么他们？
黄奇帆：因为他们囤了地，他们当时有地，向他们买地，是这种情况。
2003年以后，尝到苦头的重庆市，开始依托国有的地产集团建立土地储备中心。对此后10年需要开发的土地进行了储备，目前已达20多万亩。黄奇帆告诉记者，政府之所以要储备这么多的土地，就是防止大批土地被开发商控制。社会在发展、经济在发展、土地会升值，土地储备过程中升值的效益就成了房地产商的暴利。重庆市正因为拥有全国最大的土地储备，也保障了公租房有地可用。
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：像这样3000万平方米的公租房，就需要3万多亩土地，这3万多亩土地我只有把储备的地切割出来再安排下去。
对于重庆市要建设的3000多万平方米的公租房来说，拿出政府已经储备的土地作为建设用地，还只是公租房建设的第一步。如此大面积的住宅建设，需要多少资金的投入呢？黄奇帆告诉记者，这至少需要750亿元的资金规模，这无论对于那个城市的资金投入来说都不是一个小数字。那么，重庆市依靠什么解决资金需求呢？
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：如果囤下去，那么总之能值两三百亿喽。扣掉成本，每亩地政府至少有150万的收入，那么现在这3万亩相当于500亿的。现在呢，我这500亿不收了，我把它造起来，我还当250亿、200亿在做楼。
除了这200亿，政府还投入三年土地出让金的5%共计50亿元，用于公租房的建设。再加上减免公租房的税和费，重庆财政的投入大致为250亿元。但是实际上在记者看来，启动这个项目，其实政府调动的现金数量并不大。每年的设计现金投入在20亿元左右。这样使得公租房建设并不会因为其数量的庞大，而拖累重庆市正常的财政支出。然而通过这样的计算，政府还只是解决了750亿投资总数的三分之一，那么剩下的三分之二投入，政府又要怎么解决呢？
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：我刚才说我要250亿，这250亿这建设已经够了。不是说你拿了700亿拨款，把社会的投融资系统全部的不要，那是个不会理财的人干的事儿。
黄奇帆认为公租房的建设完全没有必要由政府一家大包大揽解决资金问题，剩下的500亿元完全的可以通过融资来解决。这其中包括银行贷款、保险基金的融资方式。事实上自公租房融资的消息一传出，很多机构就找上门来。因为随着城市发展，这3000万平方米公租房本身，就是一个适宜投资的回报稳定的优质资产。黄奇帆告诉记者，之所以投资机构这么热衷于给公租房投钱，公租房和与之相配套的商业店面的租金，完全可以逐年归还500元融资的本金和利息。
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：投完以后，我有42亿的租金收入，那么我的500亿的贷款或者其他性质的融资，5%--6%的利息实际上一年是30亿，事实上这个是可以偿还融资性资金的现金流的。
资金盈亏的大帐虽然对明白了，但公租房的租金重庆中低收入人群是否能接受呢？记者也找到了重庆香港中原营销策划顾问有限公司副总经理何伟健。他是一个香港居民，是在香港的公租房中长大的。
重庆香港中原营销策划顾问有限公司副总经理 何伟健
何伟健：那个小山头，大概在15000到20000，那么目前收入水平是在1500到2000块左右。因为是占了一个香港家庭收入的10%。可以吧，应该说是比较便宜的那个价格。
那么重庆和香港相比，每月每平米10元的租金是否偏高呢？重庆市规定，月收入在2000元以下的个人，或者月收入在3000元以下的家庭才具备申请公租房资格。记者算了一笔账，如果收入2500元的三口之家，选择40平米的公租房月租金为400元，租金仅占月收入的16%。
我们注意到，重庆打造天量公租房，靠的两个法宝，左手通过政府多年前廉价储备的大量土地，降低了公租房的建设成本；右手通过现代化融资方式，利用金融工具，吸引社会资金投入。这样算下来，建3000万平米公租房的土地和资金难题都能够迎刃而解。可是，天量公租房短短3年内集中建成投入，会不会对商品房市场构成另一种冲击呢？
虽然，重庆市3年建设3000万平米公租房，可以解决60多万户200万以上中低收入市民的住房难题。但这两年重庆市商品房年销总量也只有2000万平米左右，这就意味着重庆最近三年，每年完成的公租房建设量相当于商品房年销量的一半。住房供给量如此急剧增加，会不会带来房地产市场的波动？
重庆3000万平米公租房有一个特点，那就是它们和21个大型商品房聚集区汇集在一起。由于重庆明文规定，公租房租金不得超过同等地段同等档次商品房租金的60%，这也意味着3年时间里，会有200万左右的中低收入群体，撤离民间租房市场。那么，那些买房出租的投资者是否会降低租金价格呢？
重庆某房地产投资者
投资者：投资的话，他可能要慎重一点儿了，因为毕竟公租房价格那么便宜，要是出租的话那么差别就很大，价格就会相对好一点。
不少人认为，公租房会对房屋租金造成很大影响，那么重庆天量公租房是否也会对房地厂价格造成冲击呢？记者来到了这个商品房楼盘，负责销售的总经理胡端告诉记者，这个楼盘的小户型和公租房类似有30多平米，首付也只需5万元，开盘不到一周就几乎卖完了。基本没有收的公租房的影响。
重庆某楼盘销售的总经理 胡端
胡端：因为公租房它主要是对新工作的、收入比较低的、购不起放得这一部分夹心层，实行一个政府保障的一个办法，政府供应他的。
记者：那就是说，他本来是买不起房的？买不起商品房？
胡端：应该是这样。
而重庆市地产集团康田事业公司总经理咸勇也认为，长期来看公租房不会无休无止的修建下去，所以对商品房市场的影响也不会太大。
重庆市地产集团康田事业公司总经理 咸勇
咸勇：那么过了这3年之后呢？它就没有了吧应该，这从量上来说不可能是无限的。
看来，公租房究竟对房屋出租和商品房市场会带来什么样的影响，还要等它大批投入使用以后，才能完全显现出来。不过，采访的时候，我们还听到有观点认为，公租房推出会遏制房价上涨，并会把这种效应传递到土地价格上去，因此大量建设公租房也可能到头来会影响到重庆市未来的土地出让金收入。那么，对重庆市来说，投入巨资建设公租房究竟是不是一个合算的选择？
今年年初对重庆的调查中一个从东莞搬迁到重庆的电子加工企业负责人这样告诉记者。
原东莞某电子加工企业负责人
负责人：在今年到明年之后，不是你有订单就牛而是你有人你就牛，我有人我有几百号人我就牛。我有人，我人多，你没有人做你就牛不起来。
因为缺少蓝领工人这家企业从东莞搬到了重庆，采访中这位刚刚毕业的大学生张林也告诉记者，来到重庆务工一个很重要的原因就是重庆的生活成本更低。他认为，这样的城市会有更多的产业转移过来，多以发展的机会会更大。
原东莞某电子加工企业员工 张林
张林：因为成都消费比较高，要比重庆要高一些，然后在重庆这边感觉生活方面还可以吧，多依旧在重庆这边吧。
企业和大学生的选择虽然不能代表全部，但是他反应企业运营成本和居民生活成本，干预影响到一个地区的经济发展。
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：这个公租房呢，有助于外来打工群体、新生代大学生群体的安顿。那么这本身对于大量需要农民工和新生代大学生的那些劳动力的工厂来说，有公租房的系统有一个合理的社会生态，会使得这个地方投资环境更好。
黄奇帆告诉记者，作为政府必须履行的责任，重庆花费巨资大量建设公租房不但更能保证弱势群体能够有尊严的生活，而且大量的公租房也会改善重庆投资环境，对当地经济起到推动作用。
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：那个工厂70%左右是和蓝领工有关的，如果这个蓝领全体不能很好的安生，这个工厂也是无法长周期的稳定发展的。
作为直辖市，今年5月重庆两江新区成为国家综合配套改革试验区。而此前国务院批准重庆设立国内面积最大的既有综合保税区以及两路寸滩保税港区，种种利好倾向大批企业开始入驻重庆。这也带来重庆核心路段不少房价上涨的压力，比如位于江北区的这个两居室，价格已经从2008年的每平米4000元涨到了每平米7000元。租金价格也从每月800元涨到了每月15000元。
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：全世界古今中外都是这样，一个高价费那个的地方最后会破坏投资环境。比如香港，房价高到十几万一平方、二十几万一平方，我认为这就是香港经济的杀手。香港的许多许多的企业转移到内陆来，很重要的原因就是香港的房价炒得太高。所以在这个意义上讲，其实明智的政府都应该有效的控制商品房。
黄奇帆告诉记者，关注民生并不仅仅是要解决弱势群体的住房问题，更重要的是要给弱势群体提供更多的就业机会，让弱势群体过上更好的生活。所以通过公租房降低生活成本，吸引人才和企业的进入带动重庆经济发展，这远比高房价下的土地财政更有意义。
重庆市长 黄奇帆
黄奇帆：政府不能光靠卖地的，靠房地产收税来维持政府的财政，因为工商均有正常的税收，政府的财政收入是多方面的。
城市的发展是靠土地财政还是靠产业经济，重庆用天量公租房证明了自己的选择。此外在一些产业园区记者看到，政府和工业园区修建了一座座蓝领公寓拔地而起，这些蓝领公寓也会以很低的价格租给企业和工人。
重庆相关工作人员
相关人员：现在沿海地区的企业向我们西部地区转移的倾向越来越明显，我们在考虑要给我们的企业建设一部分的蓝领公寓让我们的企业工人可以在里面安心的生活、安心生产。
对于政府提供公租房、蓝领公寓的做法，落户重庆的企业也告诉了记者他们的感受。
重庆某企业 职工
职工：劳动力成本这一块儿解决了，用工的困难解决了，然后再加上一个与工业配套的设施，可能大家都会搬过来。
半小时观察
回顾最近十多年房地产市场，商品房的热和保障性住房的冷一度形成了鲜明对照，其结果就是一方面很多高档楼盘外表华丽、环境幽雅，可一到晚上就成了空城、鬼城，而另一方面，数量众多的中低收入居民距离自己的安居梦却渐行渐远，遥不可及。脱离老百姓实际住房需求越来越远的房地产，就像一只断了线的风筝。资产化、货币化趋势越来越明显，投资化功能越来越强化，房子盖了不是给人住，而是在一轮轮炒房热中不断虚拟，变成了一种金融工具。这只断了线的风筝在相应的经济金融环境中可能会一飞冲天，但终究会有一头栽倒地上的风险。
作为政府，现在有必要也有责任把房地产的风筝线重新修整，让住房回归它最本源的价值，让最需要的老百姓住上房子，这才是最合理的经济解答。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，1200多年前的杜甫表达了他关注民生疾苦、体察人间冷暖的济世情怀。如今我们的住房制度无论走多远，都不能远离这个朴素的梦想。
No comments:
Post a Comment