空置房物业费打折？ 12人有10人说该全额收

空置房物业费打折？12人有10人说该全额收

　　10：2。这是昨日听证会上针对空置房物业费是否应该享受折扣的问题，反对与赞成票数之比。

　　昨日上午，四川省政府法制办联合省建设厅召开《四川省物业管理条例（草案）》（以下简称“草案”）立法听证会。

　　已交房但未入住的空置房该交多少物业费，成为现场提及率最高的问题，16名听证代表中有12人就此表达意见，其中“全额交纳”的观点占据了压倒性优势，仅两名律师代表提出应该减半收费。

　　此外，小区停车位能否对外出租是当天第二“热”的话题，发表观点的11名听证代表中，10人认为可在满足业主停车需求的前提下对外零租，且大多赞成将租期控制在6个月内。

　　听证会·焦点

　　焦点1：空置房物业费是否该打折？

　　10人说全额收 2律师说减半收

　　“我认为空置房应该由产权人全额支付服务（物业）费。”第一个发言的闻涛开门见山，并陈述了两大理由。闻涛的名片上印有3个头衔：中国物业管理协会副秘书长、成都市物业管理协会会长、成都金房物业服务有限公司董事长。昨日，他以专家代表的身份出席听证会。

　　闻涛的第一个理由涉及企业成本。他把物业服务企业的运营成本大致分解成“人员费用+物业公共设施设备日常运行及维护费用+绿化费用+清洁费用”，而成本高低与入住率基本没有关联。“物业费属于整体提供、集体消费，无法拆分。一部分业主不入住，清洁卫生等费用可能会减少一些，但这部分费用占物业服务费用的总成本比例，经过我们的测算，是微乎其微的。”他还认为，物业管理行业讲求规模效应，所以空置房多了，反而有可能抬高企业成本。

　　如果给空置房物业费打折，在闻涛看来，这也与国家宏观调控的政策导向背道而驰。他认为，空置房产权人一般拥有的房产不止一处，这种炒房和投资行为正是国家调控的对象，不应当享受法规的“特殊照顾”。“对空置房打折，变相地支持和鼓励了资源浪费，支持和鼓励了房屋空置，助推了房价和房租不断上涨。”他一口气说了一长串排比句。

　　其他9名持同样观点的听证代表理由与之大同小异。

　　不过，律师代表李宝平和邓再勇则认为空置房物业费不仅该少收，而且应当减半。李宝平认为，入住和不入住业主享受的物业服务不同，从公平性角度讲自然应该少收。至于少收多少，他建议打“对折”比较便于操作。

　　邓再勇在查阅了国内36个地方的同类法规后发现，不少地方明文规定少收空置房的物业费，具体标准虽然不等，但都属于“法制进步”。此外，他认为宏观调控的政策具有阶段性特征，而本着维护法律权威性和稳定性的目的，不宜通过立法的形式固化调控政策。

　　焦点2：小区停车位外租多久合适？

　　多数赞成短期零租，有人建议按天租

　　规划车位和车库的使用应当首先满足业主停车需要，这是上位法已经明确的。但问题是，是否可以立法规定一个较短的租赁期？如果业主新购了车辆，能否因此解除租赁合同？

　　根据成都商报记者观察，对该议题展开讨论的听证代表大多赞同确定一个短期租赁期限，这样既能缓解业主的矛盾，也解决了周边车位和资源有效利用的问题。大家建议的具体租赁期从1个月、3个月到6个月不等，业主代表张谦甚至提出“按天租”。

　　物业企业代表喻皓明对“对外出租”并无异议，但若要在法规中规定租赁期限，他并不赞同。“《条例》无法涵盖所有小区机动车停车位的租赁期，这有可能是三个月，有可能是半年，有可能是一年；位置有可能是中心城区，有可能是二、三环之间，有可能三环之外甚至更远……每个地区情况不一样，城中心对停车的需求量要高一些，二、三环之间相对要弱一些，三环之外就是另一种状况。”

　　而如果将业主买车的事实作为解除租赁合同的条件，喻皓明觉得也不合适，表面上看来满足了业主需求，实际上可能伤害到租车人、物业公司、业主委员会等多个方面，从而引发更大的矛盾冲突。他认为可以将操控权交给物业公司，由其根据掌握的业主车辆信息和周边停车需求灵活把握，而从长远角度看，要根治停车难的问题尚需鼓励支持建设单位及个人投资建设停车位（库），逐步改善停车条件。

　　只有律师代表邓再勇坚决反对对外出租的方式，认为这样会带来更多矛盾。

　　焦点3：拒不交纳物业费怎么办？

　　行政干预、走司法渠道均有人建议

　　不论是行业代表还是业主代表都承认一个事实：现实生活中不少业主长期不交纳物业费。对待这种现象，是否应该考虑在草案中增加强制措施呢？

　　资阳市物业管理协会会长李雁鄂昨日以基层代表身份发言，建议由行政主管部门介入，通过强有力的行政手段来解决拒不交纳物业费和不签订物业服务合同的业主。他举例说明，新入住小区的业主若不到物管企业办手续、不交纳物业费，应该在领取房产证的时候“由有关部门进行控制”；入住后长期不交物业费者，可以在产权过户时对其进行制约。

　　“我带来一个资料，资料上表明了宁波市建设部门把结算物业费与房产过户连在一起来进行，我觉得宁波这个地方的做法非常好。”李雁鄂说。

　　律师代表朱阳对此表示强烈反对。他认为，业主不交物业费很可能是物业服务有瑕疵等原因，不能简单决定采取行政手段，而这种不发房产证不让过户的做法非常容易造成矛盾。至于这类纠纷解决途径，他认为显然应该走司法渠道，法院在查明事实的情况下会做出公正的判决，不应该用行政的手段来强行干预。

　　焦点4：新建物业是否该交房屋“社保”？

　　两名开发商代表均反对

　　草案第27条拟规定，新建物业实行质量保修金制度，建设单位应在交付物业前按总造价3%至5%的比例，一次性向有关部门交存质量保证金，供保修期内的物业维修之用。

　　两名开发商代表均反对此举，认为并无实质意义。华润置地成都分公司助理总经理吴刚收集了业内情况，提出目前相关领域已有项目法人的责任制度、招投标制度、监理制度、验收备案制度、质量保修制度等一系列制度来保障建筑工程质量，因此设计新制度的必要性并不强。他特别举了该公司的一个案例，2008年4月份为城东某项目交纳了保证金240多万元，截至2009年6月予以退还时，仅发生了约3000元维修费用，而这也是比较常见的比例，因此实际上该制度发挥作用并不大。若构成此类纠纷，应该交由法院处理。

　　李宝平也赞同开发商代表的观点，认为房屋出现主体结构问题的几率并不大，多是漏水之类的小问题，所以保证金制度“意义不是太大”，保证质量还需要靠日常监督和企业的责任心来保证，同时依靠市场的力量调整。

　　邓再勇则认为该制度可以约束开发商和建设单位，促使他们重视工程质量，并保障业主维权。同为律师代表的朱阳干脆说：“不但要收，而且要提高来收。”

　　听证会·现场

　　代表发言“太积极”

　　很多环节被迫取消

　　省法制办农林城建处提供的信息显示，本次听证会16名听证代表均由公开报名者筛选而来，并被分成6个不同的组别，分别为：专家代表2人、基层代表2人、物业企业代表3人、业主代表3人、开发商代表2人、律师代表4人。

　　按照主持人、省法制办副主任彭矛宣读的听证会规则，每名听证代表拥有不超过8分钟的发言时间，并有专人负责在已发言6分钟和8分钟时，分两次提示时间。结果，由于现场观点表达太踊跃，工作人员屡屡打断听证代表发言却仍有多数人超时，以至于补充发言、询问和旁听人员发言等环节均被迫取消，改为提交书面意见。

　　听证会结束后，草案将经过进一步讨论完善，各方意见将被汇总并成为修改的重要依据。根据省法制办1月27日印发的2011年工作计划，草案将于7月完成制定。随后，该草案还须提请省人大常委会审议。

　　成都商报记者 郑锐 摄影记者 陶轲